L.M.P.
Définition de l'activité :
La Location Meublée Professionnelle relève pour l'impôt sur le revenu, du régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
Cette activité peut être exercée en nom propre ou par une société de personnes soumise à l'IR.
Il faut être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés, réaliser plus de 23 000 € de recettes annuelles au titre de la location de locaux d'habitation meublés, et que ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu dans les catégories des traitements, salaires, pensions et rentes viagères au sens de l'article 79, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l'activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l'article 62.
Mesures transitoires :
Le nouveau texte de loi prévoit des mesures transitoires pour permettre aux personnes exerçant déjà l'activité de Loueur en Meublé Professionnel, ou qui se sont déjà engagées dans un investissement de cette nature, de ne pas perdre, dans l'immédiat, leur statut fiscal.
Pour l'application de la troisième condition, les recettes afférentes à une location ayant commencée avant le 1° janvier 2009, ou portant sur un local d'habitation acquis ou réservé avant cette date, sont comptées pour un montant quintuple de leur valeur, diminué de 2/5° de cette valeur par année écoulée depuis le début de la location, dans la limite de 10 années à compter de celle-ci.
Remarques :
Les personnes titulaires de bénéfices non commerciaux qui détiennent des parts d'une SARL, d'une SA ou d'une SAS, et qui exercent leur activité professionnelle dans cette société, pourront plus facilement satisfaire à la nouvelle condition relative à la comparaison entre les recettes de location meublée et les revenus d'activité, si elles choisissent de diminuer leur rémunération en privilégiant la distribution de dividendes, ces derniers n'étant pas comptés dans le calcul des revenus à comparer aux recettes de location meublée.
Exemple d'application des mesures transitoires :
Un foyer fiscal a réalisé un investissement en 2008 et retire à compter du 1° janvier 2009, 23 500 € de recettes locatives.
Le calcul des recettes à comparer aux revenus sera le suivant :
23 500 € x 5 = 117 500 €, auquel il faudra retrancher 23 500 € x 2/5°, soit 9 400 €
Les recettes à comparer aux revenus d'activité seront de : 117 500 - 9 400 = 108 100 €
Avantages fiscaux :
- imputation du déficit sur le revenu global
- déduction des frais d'acquisition la première année
- amortissement du bien immobilier à 100 % (hors terrain)
- amortissement du mobilier à 100 %
- report illimité dans le temps, des amortissements non déduits
- déduction des intérêts d'emprunt à 100 %
- récupération de la TVA sur l'acquisition
- possibilité d'exonération d'ISF
- déduction de toutes les charges relevant de l'activité
Biens immobiliers entrant dans le cadre du LMP :
- l'immobilier traditionnel neuf ou ancien
- les résidences avec services de type :
o Etablissements Hospitaliers pour Personnes Agées Dépendantes (EHPAD)
o Résidences Seniors
o Résidences Etudiantes
o Résidences de Tourisme Classées
o Résidences Hôtelières
Gestion des biens :
- gestion déléguée à un exploitant gestionnaire
- loyers garantis par bail commercial de 9 ans minimum renouvelable
- très peu de frais de gestion
Avantages liés au statut :
- constitution d'un patrimoine immobilier
- compléments de revenus ou de retraite future, défiscalisés
- transmission successorale avantageuse
- revente hors impôt sur les plus-values au delà de la 5° année de détention (Attention : le montant maximum des recettes retenues pour l'application de cette exonération totale, est passé de 250 000 € à 90 000 €)
- possibilité d'obtenir une couverture sociale
- une des plus fortes rentabilités de placement de fonds disponibles
ATTENTION : le non respect des engagements de location entraine la perte du bénéfice des incitations fiscales
